遭“嫌弃”的酒店物业，难逃被一卖了之？
近日，金花股份披露公告称，为优化公司的资产结构与资源配置，剥离非核心业务，公司拟将通过公开拍卖方式转让金花国际大酒店有限公司（以下简称“金花国际大酒店”）100%股权。
闻旅通过中国产权交易所搜索“酒店”关键词发现，近一个月内在该网站上挂着“青城山‘悠人雅舍’酒店整体转让”、“内蒙古自治区额济纳旗胡杨古林酒店转让”、“云南酒店转让”等26条信息。此外，近期一些知名酒店如宁波东港喜来登酒店、上海中谷小南国花园酒店、上海外滩茂悦酒店等都挂在网上出售。
中国产权交易所
2022酒店物业 “甩卖” 一波又一波
近日，几家知名酒店甩卖的消息相继传出，引发业内关注。有分析认为，酒店行业前期资金投入大，回报周期长，而持续两年的疫情更是加剧了酒店行业的经营困局。在此情况下，出售酒店可以回笼资金、盘活资产，从重投入转向轻运营，减缓企业负担。
3月11日，金花股份公告称，鉴于金花国际大酒店连年亏损，非公司核心业务，为有效提升公司经营业绩，集中资源聚焦医药工业，更好地维护公司及全体股东的利益，公司拟通过公开拍卖方式转让全资子公司金花国际大酒店股权。财务数据显示，2020年和2021年，金花国际大酒店分别净亏损2963.83万元、2728.17万元，两年亏损近5700万元。
除金花国际大酒店外，据阿里拍卖平台显示，3月8日，中国光大银行股份有限公司宁波分行不良金融债权资产包被挂牌拍卖。标的物位于浙江省宁波市鄞州区百丈街道宁波东港喜来登酒店，债权本金约为7.87亿元，未偿利息约为1.05亿元，本息合计8.91亿元，基准日为2019年5月20日。拍卖将于4月1日开始。
阿里拍卖平台
其实，这已经是这家知名酒店的房产第二次被拍卖了。去年10月下旬，“宁波东港波特曼大酒店有限公司等3户债权资产包”就曾拍卖过一次，当时起拍价4亿元，但最终无人出价而告流拍。
此外，根据公开报道，近期上海的另一家五星级酒店——上海中谷小南国花园酒店（位于上海市杨浦区佳木斯路777号），因债权纠纷被法院查封，最终拍卖成交价仅为原始报价的一半，且中途大约流拍过两三次。
然而，在这之中最值得关注的是，今年2月中旬，有消息称世茂集团报价22.5亿元销售上海世茂深坑酒店。对此，世茂集团作出回应表示，会进一步平衡资产持有量，部分持有资产有处置计划，但网传世茂集团委托中介销售上海世茂深坑酒店以及挂牌售价22.5亿的信息不实。后续若有交易将对外公告。
摄图网
事实上，自去年12月以来，世茂集团已公开披露多宗资产处置公告。诸如20.86亿港元出售香港物业，10.6亿元出售上海黄浦路地块，以及18.445亿元出售所持广州亚运城项目股权，45亿元出售上海外滩茂悦大酒店等。
对于大批高星级酒店出售的原因，景鉴智库创始人周鸣岐在接受闻旅采访时表示，目前中国酒店资产的业主大多是地产公司，疫情下酒店业务持续亏损以及2020年“三道红线”压力，出售资产可以降低负债，迅速回流资金。特别是民营地产开发商，一方面是资金流，另一方面是地产行业整体处于下行，经营压力较大，只能通过变卖资产来缓解经营压力。
除此之外，目前国内很多中高端酒店企业，自己属于业主，受疫情影响部分酒店企业无法维持正常的运营，基本没有客流，经济效益不高，业绩持续亏损，再加上作为业主，除了运营费用还有其他的费用，长此以往只会加重亏损情况，对于投资者来说，只能是卖掉资产，减少亏损。
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据公开资料显示，由于疫情原因，2020年国内星级酒店总收入较上年下跌35.97%，平均房价、RevPAR、入住率等方面均处于下降状态，接近于全行业亏损状态。2021年Q1-Q3国内星级酒店总收入997.55亿元，恢复依然乏力，在第三季度收入甚至不如2020年同期。此外，相关统计显示，酒店行业上市公司2020年业绩整体处于下降。种种因素之下，甩卖亏损资产似乎成为一条止亏求生之道。
亏损是地产商加速离场的根本原因？
实际上，酒店甩卖潮并不是这两年开始的，根据不完全统计，在2015年至2017年是酒店出售最多的时候。结合实际情况来看，由于疫情的原因，近期高星级酒店甩卖的数量在逐渐增加。闻旅通过梳理发现，可以从以下几方面来寻找原因。
首先，受疫情影响，酒店业务持续亏损。以金花股份为例，近两年，金花国际大酒店由于疫情的原因持续亏损。子公司持续亏损，金花股份的经营状况也不容乐观。根据金花股份发布的业绩预告显示，预计公司2021年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将出现亏损，实现归属于上市公司股东的亏损为2806万元到2036万元。
其次，公司破产，债权人无力还债。以上海嘉定喜来登酒店为例，3月1日，阿里拍卖平台上挂出了上海冠辕投资管理有限公司所属喜来登香伦酒店的拍卖信息，拍品为上海市嘉定区嘉唐公路66号全幢房产、装修工程、机器设备及酒店运营资产，即上海嘉定喜来登酒店整栋物业，拍卖价格约10.63亿元。阿里拍卖平台的信息显示，截至拍卖结束，该场拍卖仅164人设置提醒，共有12189次围观，但无人报名参与。
阿里拍卖平台
据了解，上海嘉定喜来登酒店的债权人上海冠辕投资公司，早已陷入债务纠纷，酒店曾被法院多次查封。而且这不是上海嘉定喜来登酒店第一次登上拍卖台。早在去年6月18日，上海嘉定喜来登酒店曾以上海冠辕投资的单户债权的形式，在阿里平台上以5.9亿元的价格拍卖，但最终也是流拍。
第三，“三道红线”压力下，出售资产是企业降负债、降杠杆的手段。目前很多酒店企业背后是房地产公司，这类公司大都面临高负债的困境。而且酒店经营并不能带来盈利，但出售资产却能够带来资金。比如自2021年12月以来，世茂集团公开披露多宗资产处置，以期减轻负债压力。再有富力地产2020年酒店运营的营业额是45.63亿元，占集团总营业额的5.2%，同时酒店业务给集团带来年度亏损14.27亿元。
第四，酒店行业由增量市场变为存量市场。据《CIHB中国酒店品牌洞察2021》数据显示，2020年中国酒店行业步调放缓，本土酒店从下半年开始步入业务复苏快车道，存量市场成为兵家必争之地。尤其是，近年来中端酒店大举扩张，一些头部品牌密集开店，国际酒店集团也开始推广特许经营模式，企业需要在存量市场寻找“增量”。
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随着酒店行业开始减轻“负重”，未来市场的竞争也逐渐多元化。华美顾问首席知识官、高级经济师赵焕焱在接受媒体采访时称，有的酒店集团是为了实行轻资产战略，出让资产加强管理，也有的是为了在酒店上市公司财报出来以前，调整资产的结构。但是更多的原因，还是银行在房地产企业融资方面出台的三道红线所引导的合理的结果。这对房地产企业也是一种良性、健康、长期发展的好的引导。
他还指出，随着多个国家开放边境以及疫情防控的向好，商旅人群将会逐渐增多，所以国际酒店集团的业绩应该会持续恢复。在疫情拐点出现后，中国酒店市场业绩将会大幅度提升，所以国际酒店集团依然看好中国住宿市场的发展前景，相继来此扩大酒店业务。
酒店运营管理逻辑变“轻”
未来之路该如何走？
据《2021-2022亚洲（中国）酒店业发展报告》显示，2020年，由于新冠疫情的全球影响，全球酒店和度假村市场规模跌幅146.9%。在2016-2021五年的变化里，市场规模平均下降了4.4%。对于2022年酒店业的发展，报告称亚太投资市场主要还是集中在中高端酒店，其中中端酒店还有更多上涨空间，根据比例，2022年，中端酒店占到总投资比例预计达到30%、中高端酒店紧随其后29%，奢华酒店23%，此外还有18%存量物业改造。
预计到2027年，中国酒店市场规模有望从2020年的576.2亿美元增至1311.5亿美元。不过中国所在的亚太投资市场也将面临三大困境，分别是不断上升的建设成本86%、旅游限制 74%、新冠疫情的不确定性 74%。
当前国内疫情防控形势依然严峻，随着本土确诊病例的增加，旅游、酒店等行业受到的影响依然较大。对于自己是业主的酒店企业来讲，依然面对巨大的经营压力，它们也在不断寻找新的合作模式来减缓压力。
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自去年恒大爆发债务危机，就已经给众多房企敲响了警钟，很多地产酒店就开始出售资产。对于酒店的处置，一个是通过股权转让、资产拆分的形式脱离母公司，一个是与酒店品牌合作成立酒店管理公司，让有经验的品牌来做管理，这样可以降低运营成本。相比较以上两种方式，最简单的方式就是直接卖掉，来缓解债务危机。
无论是选择哪种方式，房企都是想要通过“减重”的方式来走“轻资产”之路，但这样的方式并不能够持久，最重要的还是懂得运营。而对于当下高星级酒店如何更好地运营减少业绩压力，周鸣岐表示可以从以下几方面入手：
一是以优惠促销抓住一些优质的客户。比如目前市场上有很多高星级酒店会推出非常优惠的自助餐产品，从社会餐饮那里抢客源，或者是在特殊日期推出酒店节日套餐、备考套餐等优惠打包产品，虽然不会有大的盈利，但是薄利多销，最起码可以保证正常经营。同时如果营销策略契合目标客群的话，还可以吸引一些优质的商旅客源，成为经常在此消费的常客。
二是针对目标用户进行精细化营销。互联网时代，人们的碎片化阅读时间更多，大家更倾向于短视频投放，比如现在爆火的抖音、小红书等，这可以是吸引流量的一种方式，并不能够做长久之计。因为对于高星级酒店而言，最终留住用户的还是要靠高质量的服务。
三是较有实力的大型酒店企业可以探索研发一些适合于当前市场环境的新品牌、新产品，例如开元森泊、三亚·亚特兰蒂斯等业内知名度假酒店，即使在疫情期间依然获得了较好的经营效益。当前疫情防控常态化下，市场环境已经发生巨大变化，酒店的经营逻辑与商业模式都在发生改变，和过去酒店围绕地产配套和土地开发溢价的模式已经完全不同了，未来必须要在本身的盈利基础上去策划定位和设计产品。
封面来源于摄图网，参考资料
【1】《高星酒店频频出售，为什么难卖掉？》来源：界面新闻
【2】《上海嘉定喜来登破产流拍背后，牵出莞商往事》来源：野马财经
【3】《上海“深坑酒店”挂牌出售？公司回应！另一五星酒店流拍价腰斩》来源：和讯网
【4】《金花股份公开甩卖亏损酒店业务 阶段性疫情不改酒店业长期恢复趋势》来源：证券日报
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